잔금 지급일보다 일찍 확정일자를 받을 수 있을까?

임대차 계약을 하는 경우 보통 잔금을 치르고 주민센터를 방문하여 전입신고를 하고 확정일자를 받게 됩니다. 잔금 지급일보다 일찍 확정일자를 받는 것이 가능할까요? 여기에 대해 검색해보니 일부 지역에서는 학군 문제 때문에 거부되는 경우가 있다고 하네요. 저는 전세대출 문제 때문에 공인중개사의 권유에 따라 잔금 지급일보다 며칠 일찍 주민센터를 방문하여 확정일자를 받았습니다.

잔금 지급일보다 일찍 확정일자 받기

현행 주택임대차보호법은 임차인이 전입신고와 확정일자를 받으면 그 효력이 '당일 0시'가 아닌 '그다음 날 0시'부터 발생하게 됩니다. 확정일자를 받으면 집주인의 협조가 없어도 전세권을 설정한 것과 같은 효과가 있어 뜻하지 않는 일이 발생할 경우 후순위 채권자보다 먼저 전세 보증금을 받을 수 있기 때문에 임대차 계약을 하는 경우 반드시 확정일자를 받는 것이 중요합니다.

하지만 임차인이 근저당권이 없음을 확인하고 전세 계약을 한 뒤 확정일자 등을 받더라도 집주인이 같은 날(계약 당일) 은행에서 대출을 받고 저당권을 설정하면 임차인의 대항력은 효력이 당일 발생하는 저당권에 밀려 전세자금을 보호받지 못할 수 있다는 불합리함이 있습니다.

이런 문제를 해소하기 위해 세입자가 주택 인도(입주 또는 점유)와 주민등록(전입)을 한 '당일'부터 대항력이 발생하도록 바꾸어서 세입자의 임차보증금을 보호하자는 내용의 법안이 작년에 국회에 발의되었다가 폐지되었습니다. 올해도 비슷한 내용의 법안이 발의되었지만 해당 법안이 통과할지는 불투명하다는 내용의 기사를 최근 본 적이 있습니다.

실제로 얼마 전에 이사하면서 집을 알아보면서 어떤 공인중개사와 확정일자에 대해 잠시 이야기를 한 적이 있는데, 위와 같은 내용을 알려주었습니다. 확정일자를 받더라도 같은 날에 집주인이 근저당을 설정하면 근저당 설정이 확정일자보다 우선하기 때문에 사기를 치려고 마음먹으면 막을 길이 없다고 하네요.

저는 최근 전세대출을 받아서 신축건물에 들어가기로 했지만, 정부 규제 때문에 신축건물에 대한 전세대출이 막히면서 애를 먹었습니다. 다행히 대출받으려고 하는 금액에 대하여 월세로 지급하다가 대출을 받으면 계약서를 다시 작성하는 것으로 계약을 맺었습니다. 

임대차계약을 체결한 다음날 공인중개사 사장님이 먼저 확정일자를 받고 그것을 근거로 대출 상담을 받으러 갈 것을 권유하여 주민센터에서 확정일자를 받았습니다.

 

잔금을 치르기 전에 확정일자를 받으려면 먼저 집주인의 승낙을 받아야 합니다. 저는 이사 날짜 이전에 확정일자를 받은 적이 없어서 이런 규정을 처음 알게 되었습니다. 주민센터에서 전입신고는 받아주었지만, 확정일자 문제는 집주인에게 연락을 하여 확인한 후에 확정일자를 해주었습니다.

집 계약을 맺을 때 집주인의 양해를 얻은 후에 이사 날짜보다 일찍 확정일자를 받을 수 있을 것입니다. 앞서 말씀드렸듯이 일부 지역에서는 위장전입 문제 때문에 잔금일보다 일찍 신청하는 전입신고나 확정일자를 무조건 거부한다고 하네요.

잔금을 치르기 전에 확정일자를 받아야 하는 경우 먼저 집주인의 승낙을 얻은 후에 진행하면 가능할 것입니다. 저는 이 사실을 모르고 갔지만 다행히 집주인이 동의를 해주어서 확정일자를 일찍 받을 수 있었습니다.

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추가: 법적 효력

이사 일자 이전에 전입신고를 하고 확정일자를 받더라도 법적인 대항력 요건을 갖추지 못한다고 합니다. 법적인 보호를 받기 위해서는 확정일자와 함께 점유를 해야 대항력을 가진다고 합니다. 그러므로 확정일자를 이사 날짜보다 일찍 받더라도 대항력을 가지지 못할 수 있습니다.

참고

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